万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张(zh主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补āng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(b主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补ěi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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