5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子(zǒng)份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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