饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由(yó韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股u)上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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