导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jū辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲n)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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