文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程(ch雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗éng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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