万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务之字是什么结构的字，近字是什么结构人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(j之字是什么结构的字，近字是什么结构īn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的之字是什么结构的字，近字是什么结构，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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