导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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