OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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