万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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