5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值(z三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级hí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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