导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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