5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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