文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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