近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表(biǎo)紫菜是不是海鲜示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REIT紫菜是不是海鲜s作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置紫菜是不是海鲜功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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