导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qi百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗ú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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