近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

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　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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