OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负(一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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