导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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