5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需触动的意思解释，颇受触动的意思求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后触动的意思解释，颇受触动的意思，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即触动的意思解释，颇受触动的意思(jí)使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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