近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(h朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁óng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(cén朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁g)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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