OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)预期收益率计算公式 预期收益率是什么度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上预期收益率计算公式 预期收益率是什么市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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