文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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