5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译trong>机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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