“现在(zài)的房(fáng)地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资(zī)者(zhě)的关注(zhù)度从(cóng)板块(kuài)向单个标的(de)转移。上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国(guó)资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再(zài)关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还(hái)是(shì)那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但(dàn)没(méi)有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的(de)成本优势，更具(jù)体一(yī)点，就是它的(de)净(jìng)借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高的(de)；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行(xíng)业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重(zhòng)的(de)一(yī)家房企(qǐ)的(de)综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是(shì)，能(néng)够同时(shí)满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的(de)张(zhāng)弛(chí)有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿(yì)元(yuán)，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司(sī)净负债率提高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维度的(de)实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本更低(dī)，融资渠道(dào)也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并(bìng)不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一(yī)一(yī)六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度(dù)，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致(zhì)上(shàng)游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了(le)这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的(de)增长却(què)一直都很(hěn)好。对(duì)于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募(mù)的(de)明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一(yī)时的(de)家居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中高(gāo)端(duān)楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做到(dào)到(dào)期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗