近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fē传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思n)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(y传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思ǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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