文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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