饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(d鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤e)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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