5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(j千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(x千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么īn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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