5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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