文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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