5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案