OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(sh预期收益率计算公式 预期收益率是什么àng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需(x预期收益率计算公式 预期收益率是什么ū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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