文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星设的信托账户（监(jiān)管账娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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