近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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