饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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