饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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