万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十trong>

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？