导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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