万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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