万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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