万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(f中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西ù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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