5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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