5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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