文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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