一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价(jià)的消(xiāo)息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重(zhòng)要？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级(jí)”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几(jǐ)乎是最后(hòu)一个还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳(zhèn)是(shì)房价前三的核心城(chéng)市(shì)。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的(de)一(yī)举(jǔ)一动都(dōu)具(jù)有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先(xiān)有利(lì)于深圳(zhèn)二(èr)手房回暖，然(rán)后二手房回(huí)暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价(jià)”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按(àn)官方(fāng)参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成(chéng)了“参(cān)考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日(rì)消息(xī)，目前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到(dào)正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本次政策大(dà)概(gài)率为(wèi)真(zhēn)，更(gèng)多体现为银(yín)行贷款等领域按照(zhào)新的规则进行，但不会(huì)出台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟(jìng)可(kě)以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气(qì)公布了全(quán)市3595个小(xiǎo)区的参(cān)考(kǎo)价，很多南山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心(xīn)区的高价盘，直接按照(zhào)当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能按(àn)照指导价来计算(suàn)首付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得厉害，但经历了(le)这(zhè)两年的痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的(de)房子，如果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折即700万，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的部(bù)分，实(shí)际(jì)首(shǒu)付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让(ràng)大批量(liàng)买(mǎi)家，失去了(le)购房能力，相(xiāng)当于强势(shì)“降(jiàng)杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推(tuī)行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人(rén)付(fù)出了沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量上，二手房(fáng)指导(dǎo)价出(chū)台(tái)当年(nián)，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌(pái)价低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年(nián)前高杠杆(gān)买了2套华润城嘴巴含胸的感觉知乎，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推测，如(rú)果案例(lì)属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持(chí)有成本，差(chà)不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批人这(zhè)两年感受到了(le)太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创(chuàng)下多(duō)年新低，学区房神话(huà)不再(zài)，房(fáng)产中介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调(diào)下，2022年(nián)以(yǐ)来，实施了二手房指导价(jià)的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还(hái)是最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市(shì)也不端(duān)着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房(fáng)山(shān)区试点多子女家庭和(hé)职(zhí)住平衡家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新(xīn)房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大(dà)中城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格仍然是同(tóng)比去年依(yī)然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月(yuè)份，两部门联合(hé)发文，全面(miàn)推动二(èr)手房“带(dài)押过户”全(quán)国实施，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛好评的新政(zhèng)。对于激活二(èr)手房(fáng)交易(yì)，具有定(dìng)海神针般(bān)的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部(bù)长(zhǎng)倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业(yè)要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从(cóng)字面理解(jiě)一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁(liáng)柱如嘴巴含胸的感觉知乎(rú)果(guǒ)不(bù)行了(le)，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在路上...

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