文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(k团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费āi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费g>一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。