OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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