万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思 alt="北京房圈大消息(xī)！顶级富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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