饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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