导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　塑料是不是绝缘体　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　塑料是不是绝缘体第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 塑料是不是绝缘体